365大V说 | 任泽平：中国房地产的十大预测

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房地产是国民经济第一大支柱行业，事关经济恢复、民生就业和金融风险。房地产稳，则经济稳，就业稳，金融稳。近期，任泽平团队做出了中国房地产的十大预测：

预测一：房地产大开发时代落幕，进入存量时代

当前20-50岁主力购房人群的人口长周期拐点已出现，城镇化率达66%，套户比超过1.09。“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。总体看，中国20-50岁人口于2013年见顶、需求峰值已过，存量住房套户比近1.1和房地产新发展模式加快构建，标志着中国房地产市场告别高增长阶段。

预测二：土地财政向税收财政、股权财政转型

土地财政面临转型，土地财政占地方财力三成，地方债务问题凸显，亟待化解，推动向税收财政和股权财政转型。

预测三：房地产市场面临调整、分化

房地产市场面临调整分化，调整就是消化此前的高房价、高库存、高杠杆，分化就是人口流入流出城市的市场将分化明显。我国房地产市场现状亟需调整：人地分离、供需错配导致一二线高房价、三四线高库存，“三道红线”前房企高杠杆高周转模式突出。

预测四：人口向都市圈城市群集聚

人口往都市圈城市群迁移，东北、西北、低能级城市人口面临持续流出压力，未来二八开，美国、日本、韩国等在城市化后半段都出现了人口集聚的现象和规律。

预测五：房地产软着陆，事关中国经济顺利换挡

房地产市场能否软着陆，很大程度上影响着中国经济增速换挡能否顺利，关系几千万人就业、几十个上下游产业链，以及占比近四分之一的金融信贷安全，未来2-3年很关键。不可大意，全球经济史表明，房地产是周期之母，十次危机九次地产。

预测六：放松限购、限贷、限价等限制性措施是未来趋势

放松限购、限贷、限价等限制性措施是大势所趋，这些都是此前房地产市场过热时期出台的收紧措施，形势已变，房地产市场从防过热转向防过冷，应加快取消限制性措施，促进房地产市场软着陆。

预测七：房地产行业洗牌是大势所趋

房地产行业洗牌是大势所趋，大部分房企将消失或被并购重组，加大力度支持优质房企重组行业，优胜劣汰，这是所有行业发展到成熟阶段必然要经历的。

预测八：房地产销售和投资有待政策支持筑底

房地产销售和投资将逐步放缓，预计在未来2年左右见底，未来住房市场的主要支撑来自改善型需求、城市更新、保障房需求等。

预测九：住房银行收储去库存是良策

可考虑组建住房银行，收购开发商库存用于保障房，开发商获得资金后优先用于保交楼，有助于防止烂尾、土地资源浪费以及化解金融风险。

预测十：城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举

城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举是实现房地产市场供求平衡健康发展的治本之策，改变认知，顺应经济规律。

“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。如果采取长短相结合措施，有望促进房地产软着陆，避免硬着陆，为中国经济复苏和就业贡献力量。

根据我们对发达经济体住房制度和房地产市场的研究，结合中国住房制度现状和发展阶段特点，建议以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为核心加快构建房地产新模式。

1）推动都市圈城市群战略。人随产业走，人往高处走。二十大报告指出，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略。

2）以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。

3）保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求。规范房企融资用途，支持房企合理融资需求，提供一定时间窗口让存在问题的房地产企业有自救机会。

4）稳步推动房地产税试点。房地产税替代土地财政是大势所趋房地产税替代土地财政是大势所趋，未来有必要建立科学的经济模型评估房地产税对各方影响。当前经济处于筑底期，房地产还未走出困境，不具备房地产税征收条件。

5）二十大报告强调，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。丰富商品房、租赁房、共有产权房等多品类供给形式，形成政府、开发商、租赁中介、长租公司等多方供给格局，可以加快解决新市民、青年群体住房困难问题，促进房企在租赁业务中寻找新增长空间。

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