溢价4成，贝壳找房夺成都新地王，要抢开发商生意？

◎来源| 地产密探（ID：real-estate-spy）

刚刚，贝壳找房居然拿下成都‘新地王”！

对！你没看错，就是这家如雷贯耳的“房产中介巨头”，从服务开发商的渠道商摇身一变，已跟开发商们“抢生意”了。

今日10点钟，成都土拍开席，犹如当前这九月气候，虽已入秋，仍很燥热。这场土拍上来，就是“好菜”。

即，位于金融城三期（金融城东板块）的一幅住宅用地，具体在锦江区柳江街道祝国寺村附近，占地23.67亩，吸引了14家企业参拍。

这幅宅地起拍价1.92万元/㎡，号称位列当前锦江区第一、大成都第二的大热门。这也是金融城三期调规后公开出让的第2宗宅地。

第1宗由华润、华发、锦江统建联合打造的金融城·锦宸府用地，清水限价3.6万元/㎡，属成都最高，精装预售均价4.4万元/㎡，最高单价已破5万元。

一番举牌后，结果20分钟就“见分晓”了。最终，贝好家摘得，成交楼面价2.73万元/㎡，溢价率42.19%！业内预估，该项目未来售价或将破6万。

这个“贝好家”，实际上就是“房产中介巨头”贝克找房的“马甲”。

无独有偶。今年7月底，一家名为“西安嘉家致和置业有限公司”的房企斥资1.38亿元一举摘得西安未央区两幅商住用地。该房企背后是贝好家（西安）置业发展有限公司。

今年3月中旬，北京推出一幅来自顺义地块拍卖时，大家熟悉的地产央国企、民企等悉数到场，其中有一家叫“贝好家（北京）置业有限公司”的新面孔引人关注。该房企成立于去年9月，背后实控人均指向了贝壳找房。

无论是贝好家（北京）置业公司，还是贝好家（西安）置业公司，背后是贝翼商务咨询（海南）公司，今年4月前曾叫“贝翼创投基金（海南）公司”，最终均由贝壳找房控制。

地产密探还查询到，贝翼商务咨询（海南）公司旗下，目前已有北京、西安、成都和广州四家全资子公司，或者说，就是参与土拍拿地的贝壳平台公司。

前述提及的贝壳西安拿地时，曾接受媒体采访说，贝好家主要还是“轻参与”角色。贝好家的定位不是传统房地产开发，而是数据驱动型住宅开发服务平台，主要为业主方、开发商等合作伙伴提供“1+2”模式的综合解决方案。

这究竟是什么意思？从贝壳对外的说法看，其拿地既扮演“资方”角色，又更多是服务商的角色。

未来，外界是否可以理解为：贝好房在全国频频拿地，然后交给开发商去代建管理，自身参与擅长的渠道营销环节，以及最终跟代建商等利润分成。

据贝壳控股今年中报披露，截至今年6月底，其账上债务202亿元，其中近198亿元为租赁负债，有息负债也是短期债务即约4.45亿元，而其现金及现金等价物逾94亿元，受限资金81亿元，短期投资422.2亿元。

可看出，贝壳控股现金流很充沛，但其今年中报业绩却“比较惨”。

今年上半年，贝壳实现净收入397亿元，同比减少1亿元，算是收入微跌，但净利润就让人“大跌眼镜”了。

该期内，贝壳实现经营利润20亿元，较上年同期41亿元“腰斩”，经营利润率5.1%；取得净利23.33亿元，同比下滑42.38%，比较罕见。

就四个业务板块来看，贝壳包括“老本行”的存量房交易、近些年快速拓展的新房交易、以及家装家居、租房业务。

其中，贝壳上半年存量房净收入131亿元，同比下滑16.3%；新房上半年净收入129亿元，同比下滑24.9%。

相较于存量房及新房交易收佣模式受市场深调严重冲击影响，上半年家装家居净收入64亿元，同比增幅近60%，且租房业务净收入58亿元，同比增幅176.7%，但家装家居业务成本44亿元，同比增幅57.5%，租房业务成本55亿元，暴增143.8%。

换言之，跟存量房及新房交易收佣模式的高毛利率相比，家装家居业务及租房业务毛利率相对较低，尤其是租房业务投入大，但毛利率很低。

面对今年中期净利下滑4成降幅，贝壳找房也在积极寻求新赛道或多元化突围，比如最近几个月直接参与北京、西安、成都土拍，且已有惊人的斩获。

目前，贝壳控股最大优势就是“轻资产”，旗下门店众多，加盟店规模也大，有海量的一手数据资源，相比央国企等开发商们，手上钱也较多。在西安和成都拿地后，贝壳后续如何整合资源推进开发，外界拭目以待。